Несколько лет назад Владимир Владимирович Путин на совещании сказал, что для людей необходимы не абстрактные метры, а доступность качественного жилья, и решение жилищных проблем для каждой конкретной российской семьи.
И что не менее трети российских семей в ближайшее время должны иметь возможность приобрести собственное жилье за счет своих средств или же заемных, жилищных кредитов, материнского капитала, социальных субсидий.
Также В.В. Путин озвучил не менее важную задачу, которая заключается в росте объемов строительства до ста сорока двух миллионов квадратных метров в год, то есть по одному квадратному метру на человека в год. Для этого потребуются инвестиции, исходя из цены жилья тридцать тысяч рублей за квадратный метр, они составят порядка четыре целых две десятых триллиона рублей в год. Конечно, увеличить объем строительства до таких показателей только за счет государственных вложений невозможно.
Одновременно решить эти задачи позволит продвижение на рынке нового продукта «Доступное жилье», который включает в себя:
- обоснованную стоимость квадратного метра;
- доступный ипотечный кредит;
- безопасный способ преобретения.
На данный момент ставки по ипотеки достигли своего минимума. Государственные банки являются лидерами на рынке, но и частным банкам через АИЖК и программы ВЭБа доступны недорогие источники фондирования. Ставка на уровне инфляции может считаться приемлемой.
Ценообразование «Доступного жилья» должно быть привязано к доходам населения. Доступность определяется финансовой возможностью приобретения семьями жилья, доходы которых не ниже среднего. По статистике, их доля составляет тридцать – тридцать пять процентов населения страны.
Большая часть населения далека от знания финансовой и юридической специфики сделок по покупки недвижимости на этапе строительства. От этого незнания появляется все больше обманутых дольщиков и прочих жертв недобросовестных продавцов жилья.
Предлагаемая программа «Доступное жилье» обеспечивает защиту от таких рисков, так как покупатель будет рассчитываться за квартиру уже после завершения строительства.
Российская Федерация обеспеченна жильем существенно хуже, чем развитые страны, поэтому в ближайшие десятилетия потенциал рынка не будет снижаться, даже учитывая рост объемов строительства. Порядка шестидесяти – семидесяти процентов населения нуждается в улучшении жилищных условий. Исходя из нормы обеспеченности восемнадцать квадратных метров на человека в год, совокупный потенциал строительства и продажи жилья составляет – 18х0,7х0,35=4,41 квадратный метр на человека.
Если ежегодно строить хотя бы пятнадцать процентов от общего потенциала рынка, то получится что объем строительства «доступного жилья» будет равен 0,66 квадратных метров на человека в год, а в масштабе страны это составит девяносто четыре миллиона квадратных метров в год. Прочий ввод жилья может обеспечиваться коммерческим жильем бизнес класса.
Основным источником финансирования строительства доступного жилья могут являться доходы населения, годовой объем доходов населения по официальным оценкам составляет около тридцати двух триллионов рублей в год. Для того чтобы обеспечить строительство доступного жилья необходимо через ипотечное жилищное кредитование и банковскую систему ежегодно перераспределять одну целую семь десятых триллиона рублей, что составляет примерно шесть процентов дохода населения.
Существует весьма значительный потенциал роста рынка ипотечного жилищного кредитования, в прошлом году было выдано максимальное количество кредитов на ипотеку общей суммой более восьмиста миллиардов рублей. Следовательно, новый продукт «Доступное жилье» может стать реальным механизмом для органов муниципальной и государственной власти с целью создания возможности приобретения жилья для тридцати процентов семей, а также для повышения объемов строительства до одного квадратного метра на человека в год. Но если учитывать дефицитный характер рынка строительства, то на этапе становления нового продукта потребуется определенная поддержка со стороны государства.
Вообще, говорить о «Доступном жилье» как о рыночном продукте, возможно только при массовом строительстве, в таком случае есть возможность выдерживать высокий уровень качества при доступной цене. Для этого понадобятся большие участки земли, не менее двухсот – трехсот тысяч квадратных метров, для строительства жилья, а также объектов инфраструктуры.
В большей части крупных городов земельные участки, которые оснащены необходимой социальной и инженерной инфраструктурой отсутствуют. Чтобы освоить новые земельные участки, обеспечить их необходимыми инфраструктурами от органов власти потребуются значительные финансовые инвестиции, которые так необходимы на начальном этапе.
На данный момент имеются реальные возможности для регионов по привлечению софинансирования соответствующих целей из федерального бюджета, а также от государственных институтов развития, таких как АИЖК, ВЭБ и прочие. При этом любые государственные вложения в инфраструктуру жилищного строительства крайне выгодны для региональных властей.
Порядка сорока двух процентов стоимости строительства составляют поступления всех уровней в бюджеты, в том числе и консолидированный бюджет субъекта РФ, который составляет порядка восемнадцати процентов.
В результате строительства жилья также увеличивается совокупный спрос и в смежных отраслях, главным образом в реальном секторе экономики. При жилищном строительстве размер мультипликатора составляет два – три, это означает, что на каждый вложенный в строительство рубль, ВВП увеличивается на два – три рубля.
Следующее не менее важное направление поддержки доступного жилья со стороны государства, это проведение среди населения интенсивной просветительской работы. Не достаточно создать возможность приобретения жилья для трети населения для успешного развития жилищного строительства. Очень важно чтобы люди хотели покупать жилье и при этом склонялись к выбору именно нового жилья. В случае приобретения жилья на вторичном рынке, в бюджет не будет поступления дополнительных налогов, а также не будет увеличения объемов строительства жилья.
Тут стоит отметить, что некоторые государственные программы, которые направлены на поддержку спроса (предоставляющие социальные выплаты отдельным категориям граждан) не работают на рынке строящегося жилья. Результатом таких самоограничений, которые, прежде всего, вызваны рисками долевого участия в строительстве, становится потеря государством значительных поступлений в бюджетную систему, а также пополнение вторичного рынка дополнительными средствами.
Как показывает практика, стимуляция спроса без увеличения предложения объективно влияет на рост цен. Люди сейчас не хотят вкладывать деньги в строительство жилья, причиной тому являются высокие риски. Новая программа «Доступное жилье» снимает эти риски, посредством расчета за квартиру после окончания строительства, но необходима большая разъяснительная работа, для того чтобы покупатели осознали это преимущество, и у них появилось желание купить доступное жилье. А так же для того, чтобы они узнали от органов власти, где и на каких условиях можно его приобрести. Наверняка при подобном подходе, население с радостью откликнется на призыв государства.
