Коммерческая ипотека представляет собой ипотечный кредит, целью которого является приобретение нежилых помещений, как правило, для развития бизнеса. Коммерческая ипотека отличается от жилищного кредита более коротким сроком (от 3 до 12 лет, но 5 лет – самый распространенный срок) предоставления займа и более высоким процентом (до 16% годовых), а выдается чаще всего в валюте.
Обычно от заемщика требуется первоначальный взнос в размере до 40% от стоимости объекта. Клиент должен иметь постоянное место работы (не менее года) и открытый депозит, альтернативой которому может с успехом служить деятельность в малом бизнесе. В качестве залога выступает объект недвижимости.
Объектом коммерческой ипотеки часто становится недвижимость на имя крупной компании, по мнению которой, полное вложение средств в недвижимость на этапе развития – нерационально, а более предусмотрительным ходом считается вложить лишь часть средств, но обязательно в дорогой и современный объект, который окупит себя со временем и не устареет.
В сделке оформления коммерческой ипотеки обычно присутствует брокер, при помощи тесных связей которого со многими участниками рынка клиент с наибольшей выгодой для себя может воспользоваться услугами банков, страховщиков, оценщиков и риэлторов. Стоимость услуг ипотечного брокера может достигать 5% стоимости объекта.
Страховые компании очень востребованны при оформлении в ипотеку коммерческой недвижимости, как показывает опыт. Финансовые учреждения также получают выгоду от коммерческой ипотеки, но не пытаются расширять количество клиентов из-за недостатка собственных активов и долгосрочных пассивов, сложности правильной оценки благонадежности клиента, которую бывает непросто определить, из-за невозможности установления истинного владельца недвижимости, которая становится объектом аренды, переходит из рук в руки, подвергается рейдерскому захвату, и не только.
Параметрами определения банковского риска являются:
- платежеспособность заемщика (схема и прозрачность бизнеса, его размеры, прибыльность и устойчивость);
- способность заемщика внести заявленный первоначальный взнос;
- ликвидность приобретаемого строения;
- целевое назначение приобретаемого строения.
Задачей оценщиков является обеспечение безопасности банка в отношении финансовых рисков, ведь при недостаточно качественной работе этих специалистов кредитор может лишиться сотен тысяч долларов. Много помещений достаточно перспективны для развития бизнеса, но не соответствуют требованиям банков, поэтому, в первую очередь в расчет берется их ликвидность – это офисы и торговые площади, особенно, если они находятся в густонаселенном регионе.
На оценку объекта коммерческой ипотеки влияют:
- техническое состояние помещения;
- местоположение помещения;
- удаленность от городской транспортной развязки (проезжей части, метро);
- наличие необходимых коммуникаций, которые позволяют предпринимателю использовать помещение с наибольшей отдачей.
Коммерческая ипотека – достаточно перспективное направление в российском кредитовании, которое чаще является выбором крупных компаний. Это и выгода банкам, и организациям, бизнес которых не в последнюю очередь зависит от характеристики помещения.
Но спрос на нее растет не быстрыми темпами: часто требуется поручительство незаинтересованных лиц, двойной и дорогостоящий залог, возможность получить средства под залог недвижимости возможно собственнику (как это осуществить до того, пока клиент им не является?), а также множество парадоксов и нюансов законодательства, в результате чего развитие коммерческого кредитования приостанавливается.
В итоге многие бизнесмены предпочитают брать помещение в аренду, поэтому на данный момент коммерческая ипотека в России развита недостаточно.
