Каждый, кто собирается оформить ипотеку, знает, что кредитор запросит первоначальный взнос. Но на этом расходы не заканчиваются. В этой статье мы расскажем, какие затраты сопровождают оформление ипотеки на вторичном рынке и как их можно снизить.
Как происходит оформление и выдача ипотеки
Процесс одобрения ипотеки на покупку квартиры состоит из трёх этапов.
- Одобрение заёмщика. Эта часть ипотечной сделки одна из самых важных. При запросе ипотеки кредитор сначала проверяет заёмщика и выносит предварительное решение — готов он или нет кредитовать клиента. Если решение положительное, банк устанавливает условия, на которых выдаст кредит. Их указывают в уведомлении о положительном решении. Условия обычно такие: максимальный лимит кредита, ставка, срок займа и размер первоначального взноса. Например, кредитор может указать, что предоставит на покупку квартиры не более 80% или 70% рыночной стоимости недвижимости. Оставшуюся часть оплаты — 20% или 30% — вносит покупатель из собственных средств.
- Одобрение объекта недвижимости. На этом этапе заёмщик предоставляет документы для согласования выбранного объекта. По объектам на вторичном рынке обычно запрашивают правоустанавливающие документы, техническую документацию и отчёт об оценке. И уже здесь у покупателя появляются первые расходы.
- Проведение сделки. После одобрения объекта продавец и покупатель договариваются с банком о дате проведения сделки. Основная часть расходов выплачивается именно на этом этапе — накануне или в день сделки, при подписании кредитного договора с банком и договора купли-продажи (ДКП) с продавцом недвижимости.
На первом этапе никаких расходов не будет. Заёмщику придётся потратиться при подготовке к одобрению объекта. Но самые крупные расходы начинаются накануне сделки или на сделке — после утверждения заявки и одобрения объекта недвижимости.
Расходы на этапе одобрения объекта
После получения уведомления о предварительном одобрении клиент готовит документы для одобрения выбранного жилья. На этом этапе банк проверяет объект и принимает решение — возьмёт его в залог или нет. Это зависит от технических характеристик: в каком состоянии находится жильё, есть ли незарегистрированные перепланировки или переоборудование. Также сотрудники банка анализируют юридическую чистоту предыдущей сделки, на основании которой продавец получил собственность на недвижимость.
Оценка
Большинство банков запрашивает оценку, подготовленную профессиональным оценщиком. Отчёт нужно делать в аккредитованной банком компании. Его стоимость зависит от типа недвижимости и от региона. Например, оценка квартиры обойдётся в 3000–6000 руб., а загородного дома с участком — 10 000–20 000 руб.
Обычно у банка несколько оценочных компаний, стоимость услуг которых может варьироваться от 4000 до 6500 руб.
Предварительный ДКП
Некоторые банки запрашивают на одобрение квартиры предварительный договор купли-продажи. Его можно составить самостоятельно или обратиться к банку, чтобы тот за отдельную плату подготовил документ.
Расходы при подготовке и проведении сделки
Когда кредитор одобряет квартиру, то клиентам можно готовиться к сделке. На этом этапе заёмщику предстоят основные затраты.
Страхование
Это обязательное условие выдачи ипотечного кредита. В зависимости от риска страховка делится на несколько видов:
- имущественное страхование — конструктив или риски утраты либо повреждения предмета залога; согласно ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998, эта страховка обязательна;
- титульное страхование — потеря права собственности;
- личное страхование — в данном случае банки просят застраховать жизнь и потерю трудоспособности.
Разные банки просят застраховать разные риски (за исключением имущественного страхования — это обязательное требование при выдаче займа). Например, одни кредиторы вообще не требуют страховать титул. Другие — только на первые три года после оформления права собственности на клиента или на весь срок действия кредита. В таком случае каждый год при продлении страхового полиса кредитор запрашивает продление титульного страхования.
Страховку клиент может оформить в любой компании, аккредитованной банком. Полный перечень рекомендованных компаний кредиторы обычно указывают на своём сайте в разделе «Партнёры».
Хотя кредитор обязан предоставить выбор, клиенты часто об этом забывают или не владеют такой информацией, а банк автоматически отправляет их на страхование в согласованную компанию. Это в интересах банка — страховые компании отдают агентам комиссию от уплаченной клиентом страховой премии. На банки приходится самая большая доля вознаграждения.
Разница в страховой премии у разных страховщиков может быть значительной.
Сравним условия ипотечного страхования в двух компаниях:
- сумма ипотеки — 10 млн руб.,
- кредитор — «Сбербанк»;
- заёмщик — женщина;
- год рождения — 1986;
- объект — квартира в доме 1988 г. постройки;
- тип страхования — только имущественное.
Страховую премию заёмщик оплачивает накануне сделки в офисе страховой компании или в день подписания кредитного договора. Многие страховые компании приглашают своего сотрудника в офис банка, где проходит ипотечная сделка, для подписания договора с клиентом.
Договор купли-продажи
Один из основных документов, который заёмщик подписывает в день сделки при покупке недвижимости на вторичном рынке — договор купли-продажи приобретаемой квартиры. Многие банки предлагают клиенту выбор: подготовить бумаги самостоятельно или с привлечением сотрудника ипотечного центра за комиссионное вознаграждение.
Стоимость услуги зависит от региона проведения сделки и колеблется от 1000 до 5000 руб. Но есть и такие кредиторы, которые составляют договор для клиентов бесплатно.
Согласие супруга или брачный договор
Бывают ситуации, когда по каким-либо причинам супруг не может участвовать в сделке и его нужно исключить. Например, у него негативная кредитная история или другие сложности, из-за которых банк откажет в ипотеке. Чтобы кредит можно было оформить на второго супруга, у которого всё в порядке, заёмщик предоставляет банку документ, на основании которого исключает супруга из сделки. Это можно сделать двумя способами.
- Нотариальное согласие. Такой документ поможет исключить супруга из ипотеки — банк не будет анализировать его профиль и кредитную историю. На сделку супруг должен предоставить согласие, составленное у нотариуса. В документах — договоре-купли продажи и кредитном соглашении — он не будет фигурировать, но в случае развода у супруга есть право на долю в ипотечной квартире. Составление документа обойдётся в 1000–3000 руб. в зависимости от региона и тарифов нотариуса.
- Брачный договор. Таким документом супруг полностью исключается из сделки. В отличие от согласия, которое даёт право на долю в имуществе при его разделе, брачный договор зафиксирует ипотечную квартиру и обязательства по кредиту только за одним супругом. Стоимость подготовки бумаг — от 10 000 до 20 000 руб. в зависимости от тарифов нотариуса и региона.
Не каждый банк принимает нотариальное согласие. Поэтому, когда клиенты понимают, что супруга лучше исключить из сделки, то нужно сразу выяснить, возьмёт ли банк нотариальное согласие вместо брачного договора.
Сам документ не обязательно предоставлять на этапе одобрения заёмщика. В анкете при подаче заявки клиенты сообщают ипотечному менеджеру, что супруг не будет участвовать в сделке. А согласие или брачный договор могут предоставить на подписании кредитного договора. Тогда банк рассмотрит заявление только по одному супругу, а в уведомлении о положительном решении укажет об обязательстве заёмщика предоставить документ, на основании которого второй супруг не участвует в ипотеке.
Обычно у банков есть требования к форме брачного договора или согласия. Их лучше запросить у ипотечного менеджера перед обращением к нотариусу или обратиться к нотариусу, который часто взаимодействует с клиентами банка. Такие специалисты обычно знают требования, которые кредитор предъявляет к документам.
Способ расчётов
Оплатить ипотечную квартиру банки предлагают разными способами. Стороны — продавец и покупатель — обычно договариваются об этом заранее, а расходы несут пополам. Однако клиент ещё при выборе банка может ознакомиться с тарифами кредитора, которые тот взимает в зависимости от используемого канала оплаты. Банки обычно используют несколько вариантов.
Ячейка. При таком способе расчётов деньги для оплаты квартиры — ипотечные средства и первоначальный взнос — покупатель закладывает в сейфовое хранилище (банковскую ячейку). Продавец получает доступ к ячейке и открывает её только при выполнении условий, указанных в договоре обслуживания ячейки. Обычно это предоставление выписки ЕГРН с зарегистрированным правом собственности на покупателя и обременением в пользу ипотечного банка, а также зарегистрированный в Росреестре ДКП.
Если продавец хочет использовать ячейку при продаже или ему потребуются «живые» деньги, о такой возможности нужно сразу узнать в банке. Не каждый ипотечный кредитор сейчас может проводить сделки через ячейку. А если банк и работает таким способом, то не в каждом офисе проводятся подобные расчёты. Многие кредиторы отходят от этого и переводят клиентов на более современные — электронные сервисы.
Ячейка — это один из самых дорогих способов, потому что для её использования банку нужно иметь дополнительную площадь, чтобы разместить хранилище. А стоимость аренды сейфа на один месяц варьируется от 1500 до 10 000 руб. и зависит не только от банка, но и от региона. Например, арендовать ячейку в Новосибирске стоит в среднем 1500–3500 руб., а в Санкт-Петербурге или Москве цена может доходить до 6000–10 000 руб. за месяц.
Кроме того, использование банковской ячейки может создавать дополнительные затраты — пересчёт и проверку банкнот. За такую услугу большинство кредиторов берёт комиссию. Она составляет 0,1–0,3% от суммы пересчёта.
Аккредитив. Особая форма расчётов, при которой на специальный банковский счёт кладут деньги для оплаты и оформляют аккредитив — обязательство банка перевести деньги со счёта только при выполнении условий, указанных в договоре открытия и обслуживания данного счёта. Такие условия стороны сделки устанавливают до подписания ДКП, и обычно они такие же, как и для открытия ячейки. Условно аккредитив можно назвать виртуальной ячейкой — доступ к деньгам у продавца появится только тогда, когда он предоставит документы для открытия счёта и исполнения аккредитива.
У каждого банка стоимость аккредитива бывает разной — от 500 до 6000 руб. Некоторые организации открывают и исполняют его бесплатно.
Эскроу. Такой тип счёта обычно используют на первичном рынке жилья. Заёмщик оплачивает ДДУ по строящейся квартире, деньги блокируются на счёте эскроу, и банк переводит их только после завершения строительства, когда объект будет сдан. Эскроу-счёт похож на аккредитив, но на вторичном рынке жилья его применяют для расчётов не все банки. А главное отличие от аккредитива в том, что деньги, хранящиеся на счёте эскроу для оплаты сделок по купле-продаже недвижимости, застрахованы согласно ст. 13.1 Федерального закона «О страховании вкладов в Российской Федерации» № 177-ФЗ от 23.12.2003. В случае банкротства банка, который хранил деньги, будет выплачена сумма вклада до 10 млн руб.
Подача документов в Росреестр
Многие услуги сейчас можно получить дистанционно. Ипотека или регистрация ипотечной сделки также могут проходить через онлайн-сервисы. Банк может предлагать несколько способов.
Электронная регистрация. Всё большее количество финансовых организаций переходит на дистанционное взаимодействие с Росреестром. Клиенты могут провести сделку прямо в офисе банка без личной явки в МФЦ на подачу документов. Такая услуга стоит от 3000 до 15 000 руб. В эту сумму, в зависимости от условий банка, входит электронная подача документов в Росреестр, выпуск усиленной квалифицированной подписи (без неё невозможно подать документы в Росреестр онлайн) и электронной закладной. Также конечная стоимость услуги зависит от типа сделки — покупка или рефинансирование, а ещё от приобретаемой недвижимости — регистрация ипотеки на покупку квартиры дешевле, чем на дом с земельным участком.
У электронной регистрации есть одно преимущество, которое делает её выгодной для клиента. При использовании подобных онлайн-сервисов большинство банков дают скидку по базовой ставке кредита на 0,5–1%.
Например, если взять ипотеку на 5 млн руб. по ставке 9% на пять лет, то за весь срок — 60 месяцев — переплата будет 1 226 773 руб. А если банк сделает скидку хотя бы на 0,3% и ставка будет 8,7%, тогда переплата снизится и составит 1 183 218 руб. Таким образом, клиент заплатит по процентам на 43 555 руб. меньше.
Через сотрудника банка или регистрационного агента. В зависимости от сделки или условий работы банка, кредитор может требовать подачу документов на регистрацию через своего сотрудника или представителя. Подобное практикуют, например, при ипотеке на залоговую квартиру другого банка или по кредитам под залог собственной недвижимости. Банк хочет контролировать процесс подачи документов в Росреестр, поэтому берёт инициативу в свои руки — на сделке заёмщик должен подготовить у нотариуса доверенность на банковского сотрудника. А после подписания документов менеджер банка отвозит бумаги в МФЦ на регистрацию. Когда Росреестр оформит сделку, менеджер заберёт документы и сообщит об этом клиентам.
Услуги такого сотрудника стоят в среднем от 5000 до 10 000 руб. и зависят от региона. Например, в Ленинградской области тариф чуть выше, чем в Санкт-Петербурге.
Что необходимо учитывать заёмщику?
Когда клиент готовится к обращению в банк за ипотекой, ему лучше заранее проанализировать будущую сделку, чтобы снизить возможные затраты. Если в ипотеке будет участвовать только один супруг, то следует выбирать банк, который принимает не только брачный договор, но и нотариальное согласие.
С другой стороны, многие клиенты получают ипотеку с риелтором или ипотечным брокером. Такой специалист должен заранее уведомить заёмщиков о возможных расходах и вместе с клиентом подобрать банк, где их можно снизить.
Например, подготовка договора купли-продажи обычно входит в услуги риелтора или брокера. А один из самых безопасных и удобных типов расчёта, аккредитив, может быть дешевле банковской ячейки или полностью бесплатным. Если же использовать электронную регистрацию, то клиент сможет сэкономить за счёт скидки от банка по ипотечной ставке, потому что общая переплата по кредиту снизится.
