Созаёмщики по ипотеке: зачем они нужны, какие у них права и обязанности

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, любая недвижимость, приобретённая в браке, — это совместная собственность, поэтому участие обоих супругов — обязательное условие для оформления ипотеки. Тогда и собственность будет оформляться совместная. На усмотрение банка супруг может выступать в ипотеке в одной из ролей:

• созаёмщик с доходом — если супруг работает и может предоставить документы о заработке и стаже, то его доход будут учитывать при расчёте максимальной суммы займа;
• созаёмщик без дохода, или нефинансовый — в таком случае супруг участвует в одобрении, но из документов предоставляет только паспорт и СНИЛС, его доход не учитывают при рассмотрении заявки; в таком статусе супруга часто привлекают, когда он находится в декретном отпуске;
• поручитель — некоторые банки включают супруга только в таком статусе.

Но это не означает, что вторую половину нельзя исключить из сделки. В жизни бывают разные ситуации. Например, у супруга есть задолженность перед налоговой или негативная кредитная история — причины, по которым банк может отказать в ипотеке. Есть два способа исключения супруга из сделки:

• нотариальное согласие — при наличии такого документа супруг не приходит на сделку в банк, не подписывает кредитный договор и договор купли-продажи; всё будет оформлено на другого супруга, а второй будет иметь долю при разводе, то есть по документам владельцем квартиры будет только один супруг, но по факту собственность — совместная;
• брачный договор — при наличии такого документа второй супруг, который исключается из сделки, не будет иметь никакого отношения ни к приобретаемой недвижимости, ни к ипотеке. Собственность будет только на одном супруге — заёмщике.

Но так работает не каждый банк, и согласие принимают не все. Перед обращением за ипотекой нужно заранее узнать у ипотечного менеджера, как оформить супруга в качестве созаёмщика или исключить его из ипотеки. А с брачным договором ипотеку проведёт любой кредитор.

Такие документы не обязательно делать заранее — сначала можно получить одобрение заявки на ипотеку, а согласие или брачный договор предоставить на сделке. Перед этим нужно запросить образец у банка, так как многие кредиторы требуют, чтобы нотариальное согласие или брачный контракт были сделаны по их форме.

Использование субсидии

Когда при покупке недвижимости клиенты используют субсидии, то участие лица, на которого выписан сертификат, обязательно. То же самое относится и к оформлению специальных ипотечных программ. Например, ипотека для молодой семьи предполагает обязательное участие обоих супругов в сделке.

Кто может быть созаёмщиком

В зависимости от условий работы банков, привлечь в ипотечную сделку можно следующие категории лиц:

• зарегистрированные супруги;
• сожители или любые родственники;
• третьи лица — часть банков допускает оформление ипотеки на созаёмщиков, которые не считаются родственниками; это могут быть близкие друзья, коллеги или партнёры по бизнесу.

Общее количество участников в сделке, которое разрешено большинством банков, — до четырёх человек.

Требования к созаёмщикам

Созаёмщик, который участвует в ипотеке, проходит такие же проверки, как и основной заёмщик. Например, у него в обязательном порядке проверяют кредитную историю и базу данных ФССП, а также данные о работе, если созаёмщик участвует в сделке и подтверждает документами официальное трудоустройство.

Обычно банки предъявляют следующие требования к созаёмщику:

• средний возраст на момент погашения кредита — от 20 до 75 лет;
• стаж на последнем месте работы — от трёх месяцев;
• гражданство РФ — требует не каждый банк, но это увеличит шансы, если основной заёмщик нерезидент.

В целом требования к созаёмщикам аналогичны требованиям к заёмщику. Но есть важный нюанс. Для банка имеет значение, какой статус у созаёмщика — финансовый или нефинансовый, то есть подтверждает ли клиент свой доход документами или участвует в сделке без подтверждения финансового положения.

Например, многие банки рассматривают нефинансового созаёмщика в возрасте от 18–20 лет и без ограничений по максимальному возрасту. А если созаёмщик считается финансовым и его доход участвует в расчёте суммы кредита, то к возрасту будут другие требования, например от 21 года и до 70 лет на момент погашения займа.

Для чего в ипотеке созаёмщикУчастие в ипотеке созаёмщика не всегда требуется в обязательном порядке. Часто дополнительные участники ипотечной сделки привлекаются по другим причинам. Для снижения базовой ставки. Бывает так, что у созаёмщика, в отличие от заёмщика, есть официальная работа в крупной компании или госструктуре, а для таких клиентов многие банки предлагают скидку по ставке. Поэтому созаёмщика можно включить в сделку с документами, которые подтверждают доход, — справкой о зарплате и копией трудовой книжки или контракта, и банк уменьшит ипотечный процент. Для использования субсидии. Если субсидия выдана на семью или её использование — обязательное условие для получения выплаты, то в сделке обязательно участвуют оба супруга, второй будет созаёмщиком.

Другой пример — «донорская ипотека», которую предлагают некоторые кредиторы. Здесь семейная ипотека оформляется на заёмщиков без детей, а для получения субсидированной ставки — до 6% — в сделку привлекают созаёмщиков, имеющих право на такую ипотеку (если у них есть дети, рождённые после 1 января 2018 г.). Нет официальной работы. Не каждый клиент, который готов финансировать сделку и предоставить банку первоначальный взнос, может подтвердить наличие официального заработка. В такой ситуации заёмщик привлекает в сделку созаёмщика, который может предоставить банку документы по работе: справку о доходах и заверенную копию трудовой книжки. Для увеличения максимального срока кредита. За ипотекой могут обращаться разные категории клиентов, например пенсионеры. Пенсия считается доходом, и многие банки при расчёте суммы займа учитывают её как основной доход. А чтобы снизить платёж, получив ипотеку на более долгий срок, чем момент достижения 65–70 лет (такой возраст обычно устанавливают многие банки), некоторые предлагают включить в сделку созаёмщика более молодого возраста. Тогда основному заёмщику позволят оформить кредит до 75–85 лет.

Основной заёмщик в возрасте 18–27 лет. Сейчас многие банки предлагают ипотеку молодым заёмщикам — с 18 лет. А чтобы снизить риски (например, молодого человека призывного возраста могут забрать в армию), кредитор запрашивает созаёмщика в более зрелом возрасте.

Нет гражданства. Количество банков, которые работают с нерезидентами, ограничено. Но их число можно расширить, если заёмщик, не имеющий российского гражданства, привлечёт в сделку гражданина РФ, который станет созаёмщиком.

Собственник бизнеса или ИП. Такие клиенты в большинстве банков рассматриваются по отдельным стандартам, в отличие от наёмных сотрудников. Многие банки запрашивают у ИП ещё и документы, связанные с их бизнесом, для финансового анализа предприятия: выписку по расчётному счёту, бухгалтерскую отчётность. Для того чтобы увеличить шансы на положительное решение и минимальную ставку (многие банки увеличивают процент по ипотеке на 0,5–1 пп, если клиент относится к собственникам бизнеса, учредителям, ИП или самозанятым), таким заёмщикам лучше оформлять ипотеку с созаёмщиками, особенно с теми, кто работает по официальному найму и может подтвердить доходы документально.

Оформит ли банк собственность на созаёмщика

Каждый банк на своё усмотрение разрабатывает условия ипотечного кредитования. Это касается наделения долями клиентов, которые участвуют в ипотечной сделке. Кроме обязанности выплачивать ипотеку, у созаёмщика есть право получить долю в приобретаемой квартире. Существует несколько способов, с помощью которых кредиторы могут разрешить оформление собственности на ипотечную квартиру.

Частная на основного заёмщика. Такой вариант есть у каждого банка — оформление собственности на главного, или титульного, заёмщика, который предоставляет документы по финансовому положению, и его доход используется для расчёта кредитного лимита. Даже если в сделке будут другие участники — созаёмщики, то на них долю могут не выделять.

Долевая или совместная на заёмщика и созаёмщика. Такую собственность оформляют, если в сделке принимает участие супруг заёмщика — это требование закона. Кроме того, многие банки выделяют долю другим участникам ипотеки по запросу клиентов. И для этого не обязательно, чтобы созаёмщик был финансовым — подтверждал доход и трудоустройство, а также участвовал в расчёте лимита по ипотеке.

Собственность только на созаёмщика. Есть и такие кредиторы, которые разрешают оформить собственность не на основного заёмщика, а на созаёмщика, и он может быть нефинансовым. Например, ипотеку оформляют на мать, потому что она работает, а первоначальный взнос на покупку — материнский капитал дочери, которая в декрете и не может подтвердить официальный доход. Поскольку при использовании материнского капитала обязательно зарегистрировать собственность на распорядителя капиталом, то банк по запросу клиентов может оформить как долевую собственность — на мать и дочь, так и единоличную — на распорядителя маткапитала.

Можно ли вывести или поменять созаёмщикаЭто зависит от того, на каком этапе ипотечной сделки вы находитесь. На этапе оформления ипотеки. Изменить параметры одобренного кредита — исключить одного из созаёмщиков или добавить нового до проведения сделки — разрешит любой банк. Достаточно уведомить кредитора и переодобрить заявку с новыми параметрами. После получения ипотеки в процессе обслуживания. В такой ситуации изменить состав заёмщиков по договору сложнее. Для этого потребуется согласие кредитора. Вывести созаемщика из ипотеки можно тремя способами. Договориться с текущим кредитором. Обычно банки соглашаются, но бывают исключения, например, вывести созаёмщика с долей позволит не каждый банк, даже если речь идёт о бывшем супруге. Кроме того, за эту услугу банки могут брать комиссию.

• Через рефинансирование — перевести ипотеку в новый банк с изменением состава созаёмщиков. Это самый простой способ, и с его помощью можно изменить ставку по кредиту — в меньшую сторону.
• Если банк не пошёл навстречу и рефинансировать ипотеку не удалось, то можно действовать через суд. Но придётся доказывать, что кредит выплачивает заёмщик, а лицо, которое исключают из ипотеки, не участвует в оплате долга. Как показывает судебная практика, такое не всегда возможно. Например, Красноярский краевой суд по делу № 33-1038/2015 Б-57 от 4.02.2015 отказал истцам в выводе созаёмщика из ипотеки, по которой супруги оформили квартиру в совместную собственность. Потом они развелись и кредит выплачивал один супруг. Доводы истца о том, что бывший супруг не участвовал в выплатах, не помогли. Ни суд первой инстанции, ни апелляционный не разрешили вывести бывшую супругу из созаёмщиков.

Поэтому важно сразу определить роли будущих участников займа и помнить, что ипотека — долгий кредит, за время выплаты которого многое может измениться, из-за чего потребуется менять состав созаёмщиков. В таком случае лучше, чтобы у них не было собственности, потому что смена созаёмщиков — одна из сложнейших сделок, которую проводит не каждый банк. И даже суд может отказать, потому что, согласно ст. 451 ГК РФ, одного желания или изменения семейного положения недостаточно для смены условий кредитного договора.

Что необходимо учитывать при оформлении ипотеки с созаёмщиком

Перед обращением в банк клиенту нужно заранее подготовиться, чтобы знать свои шансы на одобрение и сумму, на которую он может рассчитывать. Кроме того, необходимо определиться, будет ли в ипотеке созаёмщик, и если будет, то для каких целей и на каких условиях — с выделением доли или нет.

Участие созаёмщика в ипотеке чаще всего приносит положительный результат — банк может предложить скидку по ставке и увеличить максимально доступный лимит.

Но у такого решения есть и последствия — вывести созаёмщика из сделки после оформления кредита, тем более с долей, может быть проблематично, и это возможно только с согласия кредитора. Если он откажет, то придётся обращаться в другие банки или в суд, а встанет ли суд на сторону заёмщика — неизвестно.